特殊な住宅ローン。つなぎ融資、親子間売買。

鹿1
鹿1

今回は注文住宅を建てる際に、住宅ローンは通用しないみたいな話を聞いたんだけど、そうなんでしょうか。?

はい、住宅ローンの前につなぎ融資というローンが必要になります。

石井
石井

また、つなぎ融資とは関係ないですが、親子間で売買する時の住宅ローンも少し特殊な場合が多いので、補足して説明していきます。

石井
石井

通常の住宅ローンは

通常住宅ローンと言いますと、全期間固定金利、変動金利、固定金利期間選択型、フラット35やフラット50等どの商品を利用しようか吟味すると思います。しかし不動産取引には様々な形態があり、これらの商品選択の吟味以前に色々考えなければならないものも存在します。

例えば<つなぎ融資や親子間売買によるローン>です。これらはどの金融機関でローンを組むか以前にどの金融機関ならばローンが組めるのかという問題点が出てきます。

今回はこういった特殊な住宅ローンについて解説させて頂きます。

つなぎ融資とは

注文住宅の家を建てる際に登場します。土地購入→建物建築という流れの取引です。つなぎ融資と住宅ローンは全く別のローンです。注文住宅を土地購入資金も含めて融資で建てる際は<つなぎ融資+住宅ローン>」という2本のローンになります。

なぜか?住宅ローンは完成した住宅に対して融資する商品だからです。つまり<土地購入→着工→上棟の資金>は自分で用意するか、つなぎ融資によって準備する必要があります。逆に申しますとつなぎ融資は土地取得と建物建築の資金が目的の融資です。

このつなぎ融資はどこの金融機関でも可能というものではなく、まず金融機関を探すことから始めます。事前に住宅ローン融資の内諾を得ていることを求められる場合もあります。

また、別の融資ですから融資契約も2本になります。つなぎ融資の方が金利は高く、住宅ローンとは別の融資ですのでローン控除の適用対象外となります。

土地購入→着工→上棟建物完成・引渡し

←————–つなぎ融資—————————————->←—————-住宅ローン———————–→

住宅ローンでは購入費用を100%融資できることもありますが、つなぎ融資では必ずしもそうはなりません。例えば融資形態の一例として、

<土地購入費用100%・着手金10%・着工金30%・中間金40%>

この場合だと建物に関しては80%迄の融資となり、残り20%は自己資金が必要となります。

似ているもので分割融資というローンがあります。これは<つなぎ融資と住宅ローンを1本化>した様な融資です。土地購入から建物引渡しまでの資金を、住宅ローンを2つに分割して融資するという意味です。よって融資は2回に分けて実行しますが融資契約は1本です。

つなぎ融資との違いでは、2回の融資共に金利は同じ・2本の融資共に住宅ローンになるので住宅ローン控除の対象となります。

土地購入→着工→上棟建物完成・引渡し

←—————–住宅ローン1回目—————————–→←————–住宅ローン2回目——————→

一見こちらの方が良いことだらけに見受けられますが、土地・建物の各種登記費用や融資手数料などがつなぎ融資より高くつきます。また、何といってもこの分割融資が利用できる金融機関が少ないです。

親子間売買とは

文字通り親子間で不動産売買をする事です。よくあるのが、親子間で同居かつ生計が一緒のパターンです。現金取引ならば1点を除いて何ら問題はないのですが、これを住宅ローン利用とすると難しくなります。やはり利用できる金融機関を探すことから始まります。

主な理由としては下記があります

  • なぜ同居・生計同一なのに売買するのか→もしかしたら低金利の住宅ローンを別の用途に使うのではないかと金融機関に思われてしまう→審査が厳しくなる。
  • 親子間という事で低価格取引をする傾向がある→健全ではない取引と見られる→審査が厳しい

他の問題点として

  • そもそも親子間売買に対して住宅ローンを組める金融機関が少ない
  • 通常は住宅ローンの金利が高くなる
  • 売買以前と同様に親子で同居すると住宅ローン控除の適用対象外となる

先程「現金取引ならば1点を除いて何ら問題はないのですが」と記しましたが、それは売買価格です。記載済ですが親子間という事で実勢価格より安く売買することがあります。しかしこれは贈与になり贈与税が課されますので注意が必要です。

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