論争・永遠のテーマ。持家と賃貸どちらが得か

現代社会において住まいの選択肢は持家か賃貸の２者択一になります。最近はセカンドハウス利用としてのサブスクなどが話題になっておりますが、浸透には未だ時間が掛かりそうです。しかし日本の人口減少にコロナ渦が重なり今後この分野は発展していくものかと思われます。

かなり以前から＜持家と賃貸はどちらが得なのか？＞というテーマが後を絶えません。これは金銭的な観点でということです。

その背景として、昭和時代では経済が右肩上がり・永年雇用・年功序列・未だ少子高齢化ではない、という環境でした。すると人生において、結婚→子供ができる→家を購入というものが大きな

レールでもありました。当時は持家と賃貸の損得が話題にはなりませんでした。持家が絶対的です。しかし平成バブルがはじけて間もなく、社会構造が大きく変わりました。多様性の時代です。この頃から本テーマが話題になり出したのです。今回は持家と賃貸の金銭的な損得について整理しつつ考察して参ります。

持家の費用と特徴

費用には、頭金、ローン返済、ローン金利、ローン手数料・保証料、登記費用、仲介手数料大、修繕・リフォーム（マンションは管理費・修繕積立金）、毎年の固定資産税メリットがあります。また、ローン完済後は完全所有権になる安心感があり、ローン完済後は、マンションの管理費・修繕積立金は別ですが毎月の費用負担が無くなります。

値上がりしたら売却して利益が出ますし、もし、引っ越しを余儀なくされたら、賃貸に出すことが可能で賃料を得られます。

また、デメリットは自身の経済状況が悪くなりローンが返済できないと差し押さえられ競売がありえる。地震・台風等の自然災害で建物が全損になると新しい家を購入し二重ローンになる。老築化による修繕・リフォーム費用・建替え費用が発生するなどです。

賃貸の費用と特徴

費用には、礼金、敷金、保証会社への保証料、仲介手数料小、契約更新料、ずっと続く賃料負担があります。また、メリットは、初期費用が少ない。住み替えが手軽で費用負担も少ない、建物・設備の不具合・老築化への費用負担は原則掛からないなどがあります。

また、デメリットは、居住している限り支払いし続ける賃料負担への不安と、仕事をリタイアした後の賃料負担が重い　　　　　　年配者になってから住み替えをする場合、契約できる物件が少なくなる。賃貸人側に相当の理由が必要が必要ですが、賃貸人の都合で立ち退きを迫られることもあり得る。

本テーマの結論としては、どちらが金銭的に得かということはありません。理由は2つ。

• 1つ目はその人の寿命が判らないからです。正に神のみぞ知るです。

賃貸ならいつまで賃料を払い続けるのか。もし早く死ぬのが判っていれば、購入の様に多額の頭金や諸経費が不要かつ賃料支払い期間も短いので、余ったお金を有効活用できます。

持家ならばいつまで保有コストを払い続けるのか。老築化に伴う修繕・リフォーム・建替えは。もし早く死ぬのが判っていれば、頭金は出来るだけ少なく、住宅ローンは団体信用生命で清算。余ったお金は有効活用。家族には残債務無しで家という財産を残せる。

• 2つ目は冒頭に申し上げた多様性です。これは当然に人だけではなく社会構造もです。

転職が当たり前になりました。生涯独身・子供がいない夫婦・離婚・再婚も珍しくありません。更にはコロナ渦によるテレワークや郊外への移住。つまり1回の人生でライフスタイルの変更回数が増えたのです。自然災害も激増の世の中です。

住まいのスタイルも変わります。だからと言って賃貸が有利という訳ではありません。冒頭に記載したセカンドハウスのサブスクなどは持家の方も利用価値があります。仕事においては既にレンタルオフィスがありますが、最近はこれにオフィス使用特有のサービスをつけたサブスク（フレキシブルオフィス）が登場してきております。

ここからは持論です。私は購入した方が良い派です。

今までは、持家と賃貸を公正に考えて、どちらが得か損かは示していません。しかし、不動産投資家として考えている事は、不動産は持っていて損はないと思います。

確かに、少子高齢化で人口減少や、ライフスタイルの変更で、家を転々と変える人など増えてきています。しかし、少子高齢化は、コロナ禍で抑えられていますが、コロナ前までは外国人の方が増えてきています。今後も外国人の居住者が増える可能性が大きいと考えています。

なぜならば、人口が大幅に減ると、日本の税収もかなり減るため、政府も対策を取らざるを得ません。そこで日本はこれだけ、インフラの基盤が整っていて、安全で安心な国であることから、いまだに外国の方から人気のある国です。

また、外国は人口増加、日本は人口減少という事から、外国の方の受け入れを政府は開始するのではないのでしょうか。ただ、これは完全に個人の予想です。

また、ライフスタイルの変更といえども、必ず住居は必要になってきています。最初から地方で暮らしている方であれば、地方暮らしを継続する方も多いと思いますが、都会で暮らしている方が、一度都会で暮らしてしまうと、地方に戻るのは、便利さを知っているうえに、かなり抵抗がある方が多いように感じます。

もちろん、地方に戻る方もある一定の数はおられると思いますが、やはり都会で暮らしていく方の方が多いでしょう。そうなると、都会で不動産を持っていれば、賃貸にも出せますし、自分で住むことも可能です。その為、私は購入した方が良い派です。

家の買い時とは

これもよく議論される論争・永遠のテーマです。持論ではありますが、家の買い時とは？と聞かれらたら私はこう答えます。買いたいときに・買いたい物件が見つかり・買える状況であること。

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