あなたの相続税、不動産評価額は間違っている？不動産評価のなぞ

今回のポイントです。

• 不動産の評価は、かなり慎重に。相続が生じる土地に、独自の都合があれば、相続税評価額が減額され、相続税額が少なくなる場合があります。

です。

不動産を持っている場合の、相続税が増えている

相続税＝お金持ちを連想しがちですが、決してそうではありません。2015年に相続税法が改正されてからは相続税の納税者数が急増しております。特に都心部は劇的に増えました。それはなぜか？＜理由の一つ＞として不動産が考えられます。（特に土地）

今回の改正で大きく次の4つの項目が変更されています。

• 基礎控除額の引き下げ
• 相続税率の見直し
• 未成年者控除額および障害者控除額の引き上げ
• 小規模宅地等の特例の範囲拡大

です。

簡単に言いますと2015年改正で、相続財産を計算する際の基礎控除額が下がりました。少子高齢化で子供の数が昔より減りましたが、そうすると計算上一層この基礎控除額が下がります。結果的に相続税を収める人が増えるのです。

しかし問題はこれだけではありません。この狭い日本では、不動産の財産全体に占める割合が大きいのです。当然に土地が高い都心部では金額も大きくなります。

例えば相続財産が、都心部で駅近の3LDKマンションと現金1500万円というような財産構成は決して特別ではありません。

本稿では税理士法の関係で細かいシミュレーション試算は控えさせて頂きますが、上記の様なよくあるパターンでも相続税が掛かる＜可能性＞が増えてきているのです。

つまり、家族構成に対し一定以上の不動産を所持していると、多額の現金や株が無くても相続税が掛かる＜可能性＞が考えられます。

ここから以下は細かい法律が関係しますので、実際に取引する際は、税理士等の専門家にお聞きください。

不動産の評価って？

不動産は2つとして同じものが存在しません。同じマンションで同じ階・同じ間取りでも別物です。なぜなら採光・通風・眺望が変わりますし、住所も登記簿の家屋番号も異なります。

仮に価格が同じであっても別の存在です。不動産は一物四価（または五価）といわれますが、その場面ごとに評価が変わるのです。相続の際の評価にも同じことが考えられます。

そして不動産ごとに個別性があるということは、それぞれの評価額が異なっても不思議ではありません。

相続の際の不動産評価

法律で様々な評価方法が定められております。しかし誰が計算しても同じ結果になるという様な単純な構成では無いのです。有名なもので路線価と補正率、固定資産税評価額があります。

主にこれだけを適用して相続人等が評価することも考えられます。しかし、

• 実際土地の測量をしたら登記簿の面積と大きく違った（縄伸び、縄縮み）
• 前面道路と自宅土地に大きな高低差がある
• 土地の上を高圧線が通っている
• 著しく不整形な土地、傾斜地、がけ地
• 所有土地に他人が自由に行き来できる私道がある
• 土地に自宅と経営している月極駐車場や店舗など色々混在している

というような、その不動産特有の個別性まで評価していることはどれだけあるのでしょうか？

相続税更正の請求

こうして考えると不動産評価の仕方によっては、相続税を多く払いすぎていた場合もあるかもしれません。でももう後の祭り？いいえ、相続税申告期限から5年以内であれば、還付請求制度があります。＜更正の請求＞といいます。しかしこれは簡単では無いのです。

相続税還付のコンサルティング？

相続税の還付手続きをコンサルティングする業者というものがあります。決して怪しい業者ではなく、法律に則り公正に業務しています。そうではないと税務署に叩かれますので。

なぜこのようなコンサルティングが存在するのでしょうか？

それは、相続税を＜納めすぎている人＞が多いからなのです。大きい理由として実は不動産評価があります。これに着目して不動産鑑定士や測量士、相続に特化した税理士等が不動産評価に関与し、すでに納税した税務署に作成した報告書を提示します。これにより還付されるという形態です。

日本では自己申告制になっており税金を多く納めすぎていても国からは通知されません。逆に還付申請するには客観的かつ具体的な根拠を必要とします。

補足

不動産を正しく評価するということは、死後の相続の為だけではなく、生前に大事な資産を守るということにもなるのです。費用は掛かりますが税理士、測量や境界確定、不動産鑑定士などに相談する価値はあると思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか？最近は法の改正で相続税を納めなければならない、相続人が増えています。相続は現金だけではなく、不動産の場合が多いです。その不動産、正当な評価額であれば良いのですが、不動産の評価は難易度が高く、評価額が間違っていることも多いようです。

今回のポイントです。

• 不動産の評価は、かなり慎重に。相続が生じる土地に、独自の都合があれば、相続税評価額が減額され、相続税額が少なくなる場合があります。

です。

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