買っても、借りても大丈夫?訳アリ物件の告知する必要がある場合

家を購入するときや借りるときに「もし訳アリ物件だったらどうしよう・・」と不安に思う人は大勢います。通常、他殺・自殺・孤独死・病死などがあった物件を言い、心理的瑕疵などと表現されます。

例えば賃貸の場合、巷では事故の後に別の賃借人が借りていれば、その後の賃借人には事故の告知義務は無いとかよく噂されていますが、法律に明確な規定はありません。訳アリ物件の事前告知の有無について争いになった場合、裁判では個々の細かい状況に応じて判断されています。明確な物差しが無い為、裁判外も含めて紛争は多数あります。

しかし2021年10月に国土交通省より「人の死の告知に関するガイドライン」が公表されました。

概要

原則的な考え方は、人の死に関して取引の相手方等(買主、借主)の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合に告知をするというものです。

しかし抽象的で判りづらい為に一定の判断基準を示したものです。

ガイドラインでは、過去に人の死が発生した物件について、売買・賃貸問わず<その告知が妥当と考えられる基準>が示されました。但しガイドラインですので法律ではありません。つまり、即時に法的強制力が担保されるものではありません。しかし、不動産業界でもこの問題は長く論じられてきたものであり、実質的には深く浸透していくものと思われます。

また、居住用不動産についてのガイドラインですので、店舗や事務所は該当しません。

賃貸の場合と売買の場合で、告知の考え方の基準が分けられています。

告知しなくてもよい基準

  • 売買・賃貸共に、対象物件での自然死や日常生活の中での不慮の事故による死亡。
    例:老衰、持病による病死、自宅階段からの転落、入浴中の溺死・転倒事故、食事中の誤嚥
  • 売買・賃貸共に、対象物件の隣接住戸や通常使用しない集合住宅の共用部分での死亡。
  • 賃貸特有のものとして、対象物件や通常使用する集合住宅の共用部分で、自然死等以外の死(他殺や自殺)または特殊清掃がされた死から概ね3年が経過したとき。これらの場合でも、次項に記す通り事件性・社会的影響等により例外があるので注意が必要です。

告知するべき基準

  • 他殺・自殺等で、賃貸は発生から概ね3年以内、売買は期間を問わず取引相手の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合。
  • 自然死や日常生活の中での不慮の事故による死亡であっても、長期間放置された等(いわゆる孤独死)、特殊清掃や大規模リフォームが行われた事案で、賃貸は発生から概ね3年以内、売買は期間を問わず相手方の取引判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合以下は、人の死からの経過期間や死因に関わらず告知するべきとされています。
  • 事件性や社会的影響が大きい死亡事案だったなど特段の事情がある場合。
  • 買主・借主から死亡事案の有無に関して問われたとき。
  • 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合

告知する場合の事項

告知を要する場合は、以下が告知事項です。

<死亡の発生時期、特殊清掃の有無、発生場所、死因>しかし、不明の場合はその旨を告げるに留まります。逆に、亡くなった方の氏名・年齢・住所・家族構成や具体的な死の態様・発見状況は告知する必要はないとされています。

まとめ

お読み頂いた通り例外も含めて複雑な基準です。しかし、以前に比べて訳アリ物件の明確性ができました。かつて、賃貸借契約において退去の際の原状回復については多くの紛争や裁判がありました。

その為、随分以前にガイドラインが示されました。紛争を重ねながらも実務で長年掛けてこれが浸透し、時を経て民法改正により条文が制定されたという歴史があります。

訳アリ物件についても同様で、当該ガイドラインの浸透化による今後の動きに注目すべきところです。また、訳アリ物件の告知については、買主・借主だけではなく、不動産投資をしているオーナーの方々にも重要な問題ですので管理会社との情報共有が大切です。

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