いくらかかる?住宅購入時の諸経費。諸経費込みのローンは危険!

一生懸命お金を貯めて、いよいよ住宅を購入しようとしたとき、えっ!諸経費ってこんなに掛かるの!と驚愕する方々を沢山観てきました。その方達の対策は3通り。

  • 購入を先に延ばす。
  • 安い物件を購入する
  • 諸経費込みでローンを組む。

3番、実はこれ結構危険です。審査が通らない・金利負担が増える・ローン破綻・売却時にローン残高が残って売れない。諸経費について確認しましょう。以下は自己居住用の住宅を購入する場合です。

住宅購入時の諸経費の目安

諸経費の目安は、住宅ローンを組むとした場合、物件価格に対し新築:5~7%、中古:7~10%位といわれていますが、あくまでも目安です。ローンを組まないと、ローンの諸費用が減るため、諸経費はこれより減ります。

売買契約時

  • 売買契約書に貼付する収入印紙。契約金額1千万円超~5千万円以下は1万円、5千万円超~1億円以下は3万円です。
  • 住宅ローンを組むための金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙。契約金額1千万円超~5千万円以下は2万円、5千万円超~1億円以下は6万円です。注意するべきは、契約本数が増えれば収入印紙も増えます。例えば、夫婦で別々にローンを組んだ、1人で変動と固定の2本組んだ等です。
  • 不動産会社に支払う仲介手数料。物件価格(税抜)×3%+6万円+消費税がかかります。

住宅引渡時・後

  • 住宅ローンの保証料・事務手数料・団体信用生命保険料:様々なパターンがありますので一概にはいえません。ローンの金利に含めたり、現金で支払う、各金融機関でそれぞれの金額バランスも違う等です。1つの目安ですが、保証料と事務手数料を合算して、ローン金額の約2%+税です。3000万円のローンでしたら、70万円前後位です。団体信用生命保険料は、ローン金利に0.2~0.5%上乗せ位です。
  • 火災保険料:マンションなどの耐火建築物よりも木造建物の方がはるかに高いです。概ね目安ですが、5年間一括払いで、10万円~50万円位。
  • 不動産登記費用・司法書士への報酬:司法書士への報酬よりも登記費用の方が高いです。この費用は物件によりかなり差が出ます。10万円位だったり50万円以上だったり。それでも、現在は負担軽減措置がとられています。他に、住宅ローンの抵当権設定費用もあります。(ローン金額の0.1%)
  • 不動産取得税:負担軽減措置が取られていますので、通常の住宅購入では非課税になる事が多いのですが、物件によっては課税されますので(軽減税率3%)注意しましょう。

消費税に注意

消費税は10%もあります。しかも不動産という高額に対してです。3000万円の10%は300万円!土地には非課税です。マンションであれば敷地利用権の所有権。

問題は建物です。個人間売買は非課税ですが、業者から購入する場合は課税。(課税事業者のとき)ここで注意なのは、必ず業者が販売する新築だけではなく、中古でも業者が販売する物件は多数あります。

例えばリノベーション物件です。気に入った物件を見つけたときは、必ず消費税を確認しましょう。他に大きな消費税として、不動産会社に支払う仲介手数料にも消費税は掛かります。

税負担軽減措置の適用期限に注意

収入印や不動産登記、不動産取得税などは税金です。これらはトータルすると結構な金額負担となります。現在では、国の政策により様々な負担軽減措置が施されております。しかし期限が限られていますので、今後の改定もあり得ます。

その他諸経費

  • 引越し費用:これは人によりかなり違います。遠方か近場か、家具・家電の買換え必要です。例えば、カーテンや冷蔵庫置場のサイズが異なると買換えです。賃貸からの引越しは更に注意です。部屋の原状回復費用。そして、大家さんへの解約通知。賃貸借契約では解約通知が1か月前とか2か月前と定められています。この通知が遅れると、その分賃料を取られてしまいます。契約書を確認しましょう。
  • 家の買換え:売却にも費用は掛かります。売却の契約書への収入印紙。銀行の抵当権抹消費用。もし、売却益がでれば譲渡益課税もあります。但し一定条件により大きな控除制度や税繰り延べ等の優遇制度があります。

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