令和4年度税制改正。住宅ローン控除が大きく変わった

鹿1
鹿1

令和4年から住宅ローンの控除が大きく変わったみたいだね。

そうなんですよね。住宅ローン減税は住宅ローンを購入する方にはお得な制度。令和4年に何が変わったかをお話ししていきます。

石井
石井

今回のポイントは、昨今の低金利と控除率が逆転現象を起こしているのが一つの要因のようです。その為、

  • 控除率の縮小
  • 控除対象の借入額の縮小
  • 住宅ローン控除適用対象者の所得要件縮小

が起きています。しかし、

  • 中古物件の適用拡大

は拡大しており、要件を確認しながら住宅購入しましょう。

住宅ローン控除の税制改革は、縮小3つと拡大が1つ

1978年から長年存在している住宅ローン控除制度は今迄幾度となく税制改正を繰り返してきました。しかし今回の改正内容は大きいです。

結論は3つの縮小と1つの拡大です。

控除率の縮小

昨年度までは、年末のローン残高(最大借入限度額まで)に対して毎年1%が控除出来ました。今年度からはこれが0.7%に下がりました。

控除対象となる借入限度額の縮小

昨年度までは物件種別に応じて2000万円、4000万円、5000万円の控除限度額がありました。今年度はこれが2000万円、3000万円、4000万円、4500万円、5000万円の控除限度額に改正されました。

住宅ローン控除適用対象者の所得要件縮小

昨年度までは所得3000万円以下(物件面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下)の人が住宅ローン控除の適用対象者でした。

今年度からはこれが所得2000万円以下(物件面積が40㎡以上50㎡未満の場合は1000万円以下)に下がりました。つまり住宅ローン控除を使える人が減ったのです。

中古物件の適用拡大

昨年度まではローン控除の適用対象となる中古住宅は新耐震基準に適合しているか、または築年数が耐火住宅は25年以内、非耐火住宅は20年以内という要件がありました。今年度からは築年数要件が昭和57年以降に建築された住宅に緩和されました。

変わった理由は、控除率と金利のバランス

1つ目は長年の低金利です。住宅ローンを組む際に金利が安い変動金利を選ぶことが多いのですが、この借入金利が1%未満でずっと何年も推移しています。それに対して住宅ローン控除率が1%というのは税制上の健全さではバランスが良くないということです。

2つ目は環境対策です。国は2050年カーボンニュートラル(脱炭素化)を掲げております。

これを達成するべく環境にやさしい認定住宅等(長期優良住宅や低炭素住宅です)には一般の物件よりも控除限度額を大きくして差別化しています。また、対象となる認定住宅等の種類も増えました。具体的にはZEH水準省エネ住宅(ネットゼロネルギーハウス。通称ゼッチ住宅)と省エネ基準適合住宅が加わりました。

これも国がカーボンニュートラルを達成させる為の施策です。

改正事項の注意点

  • ローン控除適用期間は新築および買取再販物件(消費税10%の物件です)は13年間ありますが、これ以外の中古住宅は10年間となります。
  • 2024年および2025年は控除対象となる借入限度額が2022年2023年よりも縮小されます。物件の種類により2000万円、3000万円、3500万円、4500万円となります。
  • 新築住宅・買取再販住宅・認定住宅等以外の中古住宅は、2024年以降入居の場合ローン控除期間が10年間に縮小されます。
  • 今回改正とは無関係ですが、適用対象になる面積要件には注意が必要です。特にマンションの場合は販売パンフレット等に記載されている面積は壁芯基準によるものが多いのですが、ローン控除は登記簿面積(内法面積)を適用します。

物件選びへの影響

ここまで縮小だらけの話で嫌になった方もいるかも知れませんが、そうでもありません。結論として認定住宅等の優良住宅を購入検討する良い機会かと思います。

なぜならば、ローン控除制度が優遇されていて本税制改正による影響は限定的だからです。確かに購入額は高くなりますがローン控除額が他の物件よりも多く、更に購入後長年に渡る省エネ効果は相当の経済的利益を生みます。

また、物件購入後の登記登録免許税や不動産取得税、一定期間の固定資産税等も認定住宅は優遇されています。そして将来住み替え等で売却する際の高い資産価値にも影響します。他にも<こどもみらい住宅支援事業による補助金>や<すまいる給付金>なども活用出来る場合が有ります。

こうして考えると、物件価格やローン控除など個々の材料だけで判断せず、あらゆる情報をトータルで考えて物件購入することが結果的に利益を生むと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか?今まで続いていた住宅ローン控除の制度が一部縮小しています。先ほども書いたように、あらゆる情報をトータルで考えて物件を購入する事が望ましいです。

今回のポイントは、昨今の低金利と控除率が逆転現象を起こしているのが一つの要因のようです。その為、

  • 控除率の縮小
  • 控除対象の借入額の縮小
  • 住宅ローン控除適用対象者の所得要件縮小

が起きています。しかし、

  • 中古物件の適用拡大

です。

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