レンタルスペース投資とは?利回りを考えてみる

鹿1
鹿1

石井さんは、今回楽待さんのYOUTUBEに出ていましたね。

そうなんです。知っているようで知らない あなたの周りの〇〇投資というシリーズに出させていただきました。

石井
石井

その中で一番気になっているレンタルスペース投資、これを少し考えていこうかと思います。

石井
石井

言葉で語るより、見ていただいた方が早いので、レンタルスペース投資の実態です。

ニッチな投資事例の紹介

“あなたの周りの〇〇投資というシリーズ”にはいくつかの投資方法が紹介されています。楽待さん曰く、このシリーズはかなり人気で100万再生以上のシリーズもあるとの事です。

  • コインランドリー投資
  • 太陽光発電投資
  • コインパーキング投資
  • ビル投資
  • レンタルスペース投資
  • ラブホテル投資

の6つが、このシリーズです。私のバイクもこの一連のシリーズに載るとの事でしたが、まだ載っていないようです。人気が出たら載るのかなぁ。。

それは良いとしても、自分もこの連載シリーズに出るという事を知ってから、全てのシリーズを拝見させていただいています。

もちろん視点は、投資家として、出演者としての演技などの為じゃないですよ。笑

今自分は色々投資先や事業は常に探していて、色々な経営者の方とお話ししたりもしています。その中で気になるものを記事にしているのですが、先日話したファクタリングもその一つ、正直借りる側はデメリットしか感じませんが、貸す側は手数料が高いビジネスの為、メリットも感じます。

しかし、貸し倒れのリスクなどあるので、簡単に実行はしていません。

その中の一環で、今回調査させていただいているのですが、一番気になったのは、レンタルスペース投資です。

レンタルスペース投資とは

レンタルスペース投資とは、ビルの一室の空き会議室や事務所を借り上げ、それを時間貸しのスペースとして貸し出す事です。

具体的には、東京や大阪などの都心部、例えば新幹線が止まるような駅の近くのビルの一室を借ります。大きさは約40平米位の大きさです。

そこに、机、椅子、モニターなどを置き、貸会議室として貸し出したり、集会所として貸し出したり、お客様に時間貸しで貸し出すビジネスモデルです。

集客もスペースマーケットなどの物件ポータルサイトで集客します。今回紹介されたオーナーさんは、1時間1800円程で貸し出しているというものでした。

また、土日の需要が多いので、土日には値段の設定を高くしているとの事です。

初期費用や売り上げや手残りは

初期費用は、備品に60万円。物件の敷金礼金や仲介手数料が45万円で合計105万円程だそうです。かなりお安い初期投資です。

また、月の売り上げや経費は、

  • 月の売り上げ:40万円
  • ポータルサイト掲載料:11万円
  • 家賃・光熱費:13万円
  • 手残り:16万円

になるそうです。投資金額が105万円なので、16万円の手残りは相当、利回り高いですよね。

売上の詳細を考える

それでは、ここからは、サイトに載っていないことを語ります。売り上げが40万円との事でした。また、1時間が1800円で貸し出しています。これは平日価格です。土日は土日料金が割り増しされるとすると、10%~20%UPと想定します。

月の土日祝日が9日が平均。残りは30日中の21日が平日。稼働率が土日祝日が3.5割、平日が3割と仮定してみます。次のように売り上げをたててみます。

土日の売り上げ:9日*24H*1800円*1.2*3.5割=163,296円

平日の売り上げ:21日*24H*1800円*1.0*3割=272,160円

合計すると、435,456円です。稼働率の妥当性や、土日祝日の時間貸しUP率の妥当性がわかりません。しかし、類推するに大きくは外れてはいないと思います。

こちらにも稼働率が30%程と載っているので、稼働率は大きな間違いはないでしょうね。しかし、24時間の3割なので、一日7.2時間の稼働率。休日ならまだしも平日が7.2時間も稼働するのでしょうか?

確かに平日のビジネスタイムでも人脈交流会などは、どこでも行われていたりするので、使用される会議室はありそうですが、どこもかしこも貸し会議室が使われているような感覚は私は持ち合わせていません。

休日であれば、友人同士や、会社の仲間同士、何かのサークルの仲間同士で7,8時間稼働しそうな気がします。

個人的には、平日は2割程度の稼働率が妥当な気がします。これで引き直すと

土日の売り上げ:9日*24H*1800円*1.2*3.5割=163,296円

平日の売り上げ:21日*24H*1800円*1.0*2割=181,440円

で合計しても、34.4万円程です。手残りでも10万円程手残りがあり十分でしょう。

また、次に時間が1800円で貸し出せるか否かの妥当性です。スペースマーケットで新宿で平日、40平米以上で検索すると、1000円以下も沢山ありますが、平均すると1500円位になるでしょうか。

そうなると、売り上げも15/18になるため、28.6万円です。そうなると手残りは4.6万円です。これが妥当な感じがします。しかし、105万円程の投資で年間55.2万円残れば十分な投資であると考えます。

もちろん、これだけの手残りがあれば十分な投資法です。金額が月に4.6万円は小さな金額ですが、うまくいけば規模を大きくすればよいだけです。

しかし、実際にこの金額が残るかは、周りの稼働率や家賃設定によると思います。その為、周囲を気にした投資設定が必要になってくると思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか。今回、私なりの投資の方法を書いてみました。あっているかどうかは、結局経験しないとわかりません。しかし、机上の空論では、言われているよりも利回りは下がるのではないかと予想しています。

しかし、しかし、この投資金額に対して、利回りが5割出ているので、十分な投資法ですよ。実践してみる価値はあると思います。

まず手始めに考えた、利回りですが、色々の物件を見て、投資するか否かを考えてみようかと思います。私の場合、実践することを考えると、土地建物は自分のものにしたいので、もしかしたら一室購入することを考えるかもしれません。

今回のポイントです。

  • 記事に載っていた利回りを、再度引き直しても、利回りは高そうな感触
  • 実際には周りの競合を見て、利回りが実践できそうか考えてみる。

です。

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