中古住宅購入のポイント。選択良ければ新築住宅よりもお得!

一般的に中古住宅を購入する際は、新築よりも慎重になります。これは、一戸建て・分譲マンション共に皆さんは不安を抱くかと思います。しかし、何が不安なのか、何に注意すれば良いのかが判らないというのが現状です。今回は、中古住宅購入の際に着目するべきポイントを解説致します。

鹿1
鹿1

中古住宅は、新築住宅よりも安いのが一般的です。現在不動産価格は上昇中。中古住宅をうまく安く購入できれば、新築住宅よりも良い土地や、よりよい建物が見つかるかもしれません。

そうですね。新築住宅は、2022年の今も上昇しています。住宅購入は新築だけでなく中古住宅の購入も是非、考えてみましょう。

石井
石井

中古住宅の定義

<完成後1年以上経過している建物、または完成後1年未満でも入居歴がある建物>をいいます。つまり、築1年も築30年も同じ中古住宅なのです。定義が非常に幅広いことが新築との違いです。販売広告でよく<築浅>とか<未入居>とかの表記が見られますが、中古住宅です。

見るべきポイント

  • 物件購入は、物件探し―→内見-→重要事項説明および契約-→引渡し という流れになりますが、それぞれの時点でポイントがあります。また、物件そのものだけではなく、費用にも関わってきますので注意が必要です。
  • 費用面では例えば、消費税の有無・登記登録免許税・不動産取得税などの各種税金、住宅ローン控除の適用、国・自治体の給付金適用可否などがあります。
    これらは、築年数や床面積、売主が個人or業者ということが関係します。物件探しの段階で、販売広告内容をよく見て、不動産会社に確認しましょう。
  • 物件だけに囚われないことは大事です。物件が余りにも気に入ったとき、この落とし穴にハマる方は意外と多いです。物件の中だけ見て外を見ない。つまり、立地です。現在の生活だけではなく将来の生活(子供の成長や自分の老後)も見据えて選びましょう。家の購入は、同時に立地を購入することにもなります。

一戸建てのポイント

  • インスペクション(建物状況調査)が行われている中古物件は、一定の安心感があります。マンションと異なり、一戸建ては自主管理のため不具合が見つかりにくいからです。
  • 既存住宅売買瑕疵保険というものがあります。この保険に加入するには一定の住宅検査が必要です。保険に加入しているという事は物件の質が一定以上であることにもなります。
  • 契約上の保証期間を見ましょう。具体的には<契約不適合責任>の部分です。中古住宅では、法律上は請求期限が1年間となっておりますが、特約により様々な形態があります。保証の対象となる設備や建物部分とその期間を確認しましょう

マンションのポイント

  • 建物の管理状況を見ましょう。設備を含めた共用部分の状態です。自主管理の場合は、マンション個室の所有者の数や年齢層(居住者と見られるマンションに出入りする人)もポイントです。
  • 長期修繕計画を契約前に見ましょう。今迄、いつどこを修繕したのか。大規模修繕は次回いつ行われる予定なのか。その際の費用と現在の積立金状況がポイントです。
  • 修繕積立金が安すぎないか。値上げの可能性があります。また、管理費とのバランスも見ましょう。設備が充実しているのに管理費が安い・修繕積立金が安いのに管理費が高いなどです。また、管理費・修繕積立金の滞納者が多い物件は要注意です。
  • リノベーション物件は通常、業者が販売しますので消費税が掛かります。そして、保証期間がポイントです。各設備のどれが・何年間保証されるのかを確認しましょう。
  • 床面積は販売広告ではなく、登記簿を見ましょう。住宅ローン控除などの各種税制優遇では床面積の要件が定められています。この面積は登記簿面積の事をいいます。マンションの場合、販売広告では壁芯面積が記載されていることが多いのですが、登記簿は内法面積になります。
    例えば税制優遇で面積50㎡以上の要件となっており、販売広告で51㎡と記載されていても登記簿では48㎡ということがあります。こうなると税制優遇はうけられません。

将来へのポイント

生涯ずっと住み続けるとは限りません。将来子供が独立したとき、遠方に転勤したときなど、人それぞれです。あるいは、その地域に都市計画などがある場合もあります。売却や賃貸に出す可能性や、建て替え・住み替えについても考慮しましょう。。

また、購入時点での築年数やメンテナンス状況によっても考え方は変わります。いかがでしたでしょうか?中古住宅と言っても、マンションや戸建てでポイントが異なります。途中で売却するかもしれませんが、中々短期で売却というのは無いと思います。ほぼ一生の買い物ですし、住宅購入時は真剣に考えなければいけません。

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