不動産賃貸業者なら、インボイス制度を理解すれば『節税』可能？

今回のポイントはこちらです。

• 不動産賃貸業者は、現行制度でも課税事業者になれば、インボイス制度でも、消費税還付される場合がある。
• 消費税の支払いが多く、消費税の受取が少ない場合。課税業者は、消費税還付される可能性があるため、綿密に計画を！

です。

現行の消費税課税制度と免税事業者

現行の消費税課税業者とは、売上高から課税仕入れの消費税を控除することです。具体的には、売上高が110万円です。その内消費税は現行10%なので10万円です。また、何かを購入して、消費税も含めて27.5万円支払います。そのうち10%の消費税なので2.5万円は消費税です。

消費税の受け取りは10万円、消費税の支払いは2.5万円です。その為、納税する金額は10万円ー2.5万円＝7.5万円を国に納税する必要があります。

現行の制度では、売上高が1000万円以内であれば、免税事業者となることができます。免税事業者は上記の例であっても7.5万円の納税するのではなく、納税金額は0円になります。そのため、10万円の消費税の支払いを受けても、一切納税しなくても良いのです。

インボイス制度とは

インボイス制度とは”適格請求書保存方式”のことです。適格請求書とは、所定の記載要件を満たした請求書が適格請求書です。現行の区分記載領収書はこちらになります。

• 領収書や請求書の発行事業者の氏名または名称
• 取引年月日
• 取引内容
• 税率ごとに合計した額
• 領収書や請求書を受け取る事業者の氏名または名称

が記載されている領収書や請求書の事です。こちらが現行制度です、しかし、インボイス制度になると、現行の区分記載請求書の記載事項に加えて、3つが追加されています。

• 登録番号
• 適用税率
• 税率ごとに区分した消費税額等

がインボイス制度では必要になってきます。非課税事業者には登録番号がないため、課税事業者でないと発行できません。課税事業者は非課税事業者から何か商品を購入する場合、これら全てがそろっていないと、課税事業者は、消費税の仕入額控除を受けることができません。

(*1)消費税の仕入額控除・・・例えば、消費税の受け取りが10万円で、消費税の支払いが5万円。合算すると課税事業者は10-5＝5万円を国に納付する必要があります。しかし、消費税の支払いが適格請求書でないと、消費税を5万円支払っていても、国に治める額は10万円になります。このように、適格請求書でない領収書が発行された場合、消費税の納税額が多くなる傾向にあります。

その為、もし課税事業者が非課税事業者から何か購入しようとすると、消費税の仕入額控除の恩恵を受けれられない為、課税事業者は適格請求書の発行してもらう法人や個人から購入する傾向が強くなると思います。

不動産賃貸業は主に、個人に貸し付けるていることが多いと思います。また、不動産賃貸業は部屋の貸し付けを行ったり、土地の貸し付けを行います。これらは消費されない物の為、一般的には消費税はかかりません。その為1000万円の売上高を上げても課税事業者になっていない業者も多く、非課税事業者が大半を占めています。

また、現行制度であれば、非課税事業者であっても領収書の発行は可能ですから、それが、非課税事業者かどうかは余り関係なく、課税事業者も、非課税事業者からの領収書を受け取り、その消費税分は控除することができました。

しかし、インボイス制度が始まれば、前述したとおり、消費税控除だけを考えると、非課税事業者からの商品の購入は、消費税の税制上多少不利益を被るため、非課税事業者からの購入は避けられやすくなります。

その為、市場での競争力を働かせたいのであれば、課税業者になるべきでしょう。

不動産賃貸業者の対応

それでは、非課税事業者が大半である、不動産賃貸業は、インボイス制度が始まった場合、どうしたらよいでしょうか。これは現行制度でもそうですが、課税売上が1000万円以上でなくても、課税業者になることは可能です。

もし、課税事業者でなければ、課税事業者になってしまうのも一つの手です。何故なら、不動産賃貸業の収入は消費税なしの収入がほとんどです。しかし、修繕や広告費には消費税がかかります。その為、消費税の支払いだけをして、消費税の受け取りを行っていないことがほとんどです。

もし、消費税の受け取りをこれから行う可能性や、既に多少でも消費税を受け取っている場合に限っては、支払った消費税が、消費税の受け取りにかかわるために支払ったものであれば、消費税還付される可能性が高いです。

*詳細は担当の税理士さんにお尋ねください。

その為、面倒でも消費税課税事業者になってしまえば、還付金が戻る可能性が高い事もあるでしょう。現行もそうですが、課税事業者になれば、消費税還付の可能性が高まるために課税事業者になってしまうことも良いかもしれません。しかし、還付は税務署によっては査察の対象になりやすいかもしれません。無理な消費税還付は問題を起こしますので、その点注意してください。

少なくとも、課税業者でなくては、課税事業者に適格請求書を発行できないので、競争力は落ちると思います。課税事業者に売り上げを計上しないのであれば、非課税事業者であり続ける事は問題ありません。

その為、どちらがお得か、担当の税理士とよく話し合い決めた方が得策です。

まとめ

いかがでしたでしょうか？インボイス制度。税制が変わるだけで対処の方針が変わってきます。その為、都度都度税制が変わるたびに追いかけ、より現状に適切な対応できるように日々追いかけてください。

今回のお話ししたポイントです。

• 不動産賃貸業者は、現行制度でも課税事業者になれば、インボイス制度でも、消費税還付される場合がある。
• 消費税の支払いが多く、消費税の受取が少ない場合。課税業者は、消費税還付される可能性があるため、綿密に計画を！

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