J-REITの活用と現物不動産投資との違い

不動産投資というとマンションやアパートの賃料収入で利益を得るというイメージがありますが、もう１つ代表的なものとして、不動産投資信託（REIT）というものがあります。J-REITとは日本版不動産投資信託のことをいいます。今回は、現物不動産による投資と金融商品であるJ-REITによる投資について、その違いや活用について解説致します。

現物不動産による投資とは

投資家が自ら不動産を購入して運用します。これに対する収入から支出を差し引いたものが、投資利益となります。

収入：毎月の賃料・礼金・更新料。将来の物件売却代金。
支出：物件の購入費用および諸経費、設備や建物の修繕・維持費、不動産管理会社への管理報酬、火災保険、固定資産税、不動産所得に対する税。　将来の物件売却時の諸経費。（マンションの場合は他に管理費・修繕積立金も必要）。注意点は、空室リスクと修繕・維持費です。

空室リスクを避けるためには、現状だけではなく将来も見据えた立地が重要です。必ずしも新しい物件であれば良いうというものではありません。

時代に応じた設備の充実も大切です。修繕リスクについては、物件購入時にメンテナンス状態をチェックしましょう。災害や事故へのリスクヘッジとして、火災保険は補償グレードが高いものを選びましょう。

J-REITによる投資とは

投資家が自ら不動産を購入するのではなく、運用対象を不動産に特化した投資信託を購入して運用します。大勢でお金を出し合って複数の不動産を運用するイメージです。

出資者の不動産登記は必要ありません。日本では2001年に誕生した比較的新しい投資信託であり、証券取引所に上場されています。投資対象物件は、オフィスビル、住宅・商業施設・ホテル・物流施設・病院など様々あります。

両者の違い

必要資金
現物不動産は最低でも数百万円必要ですが、J-REITは数万円から投資可能です。また現物不動産は前述の通り、保有中に様々な経費や手間が掛かります。
流動性
現物不動産は売却するにあたり、まず買主を探すことから始めますが、J-REITは上場投資信託の為、市場でいつでも売却が可能です。
分散投資の難易度
現物不動産投資は、複数投資するには物件探しと多額な資金が必要です。また、管理を管理会社に任せたとしても、投資家にもそれなりの手間と責任が相当に掛かります。J-REITは少額資金で、オフィスビルや商業ビル、住居などの複数への投資が可能であり、物件管理は不要です。
値動き
J-REITは株と同様に頻繁に値動きします。対して現物不動産投資は、空室リスク等が無ければ、賃料収入が安定します。賃料は運営上、株や投資信託の様に頻繁には変動させられません。但し、購入・売却については景気変動によりJ-REIT以上の大きな値動きが発生します。この様に両者は、値動きの性質と幅が大きく異なります。
運用期間
J-REITのような投資信託は長期運用が基本ではありますが、一般的には現物不動産の方が長期運用（つまり保有）になり易いです。