不動産投資の区分マンションは、不動産投資の中でどういう位置づけ?どういう人に向いている?

鹿1
鹿1

石井さんは不動産投資をしているけど、区分マンションはどう見ているの?

私は、不動産投資はアパートマンション系がメインだけど、区分は余り考えていません。だけど、良いとは思います。

石井
石井

今回お話しするのは、区分マンションの位置づけと向いている人を考えてみます。今回のポイントはこちらです。

  • 中古区分投資に向いている人は、マンションの値上がりを期待する人や、老後の資産形成の人。
  • 新築区分マンションに向いている人は、高給取りで忙しい人、ほったらかし投資したい人。

です。

区分マンションの位置づけ

不動産投資は、色々な方法があります。

  • 一棟マンション
  • 一棟アパート
  • 区分マンション
  • 戸建て
  • 駐車場
  • トランクルーム
  • コインパーキング

などが、不動産投資に当たると思います。また、他にも一棟マンションや一棟アパートに比べると規模は小さくなるのが、戸建て投資や区分マンションです。他にもコインランドリーやラブホテル、バイク駐車場なども不動産投資の一部に含まれます。

区分マンションは規模は小さく、家賃も区分マンションなので、1都3県でも10万円位のものが多いです。それ以上のものも勿論ありますが、キャッシュフローと言って、家賃収入から銀行返済額を引いて、さらに、経費を差し引いた手残りが残らなくなるものがほとんどです。

不動産投資の中で、区分マンションは大きく分けて2つあります。

  • 新築区分マンション
  • 中古区分マンション

の2つだけです。2つとも、一棟マンションの中の1区分を購入して取引をするものです。

区分マンションなので、全て自分の物ではありません。そこに共有した財産を保全するために、修繕費や管理費の支払いになります。

区分マンションの投資法

区分マンションの投資法ですが、投資法として以下の方法があります。

  • キャピタルゲイン狙い
  • インカムゲイン狙い

です。

キャピタルゲイン・・・不動産の値上がり自体を狙う投資法。現在区分マンションを1500万程で購入して、2000万円まで値上がりした時に単純に500万円の差額がキャピタルゲイン

インカムゲイン・・・資産を保有することで継続的に受け取れる利益のこと。不動産の家賃収入から利益を得るもの。

基本的にはこの2つに分かれます。1990年代のバブル期には、キャピタルゲイン狙いで、不動産を買いあさる人も多く見かけたのですが、最近では余りそのような傾向はみられず、ほとんどの人がインカムゲイン狙いではないでしょうか。

区分マンション投資は、どのような人にお勧め?

不動産投資は用途が色々あるように、目的によって変わってきます。1棟投資は、レバレッジと言って、銀行から借り入れを多くし、リスクを多く取って、利益を取りに行く投資です。個人的には、リスクが多いと書きましたが、区分投資より利回りが良いものが多く、戸数も多い為、一度満室まで行けば、安定した運用がしやすいかもしれません。

戸建ては区分投資に近いです。ただ区分投資にはない、修繕積立金や管理費たるものがありません。その為、経費になる部分が少ない為、先ほど述べたキャッシュフローが区分マンションよりも多かったりします。

その為、区分マンションよりも戸建て投資を好む人も多くいます。しかし、修繕積立金自体は自分で積み立てる必要があることには変わりません。

そして、区分マンションです。区分マンションに向いている人は、管理組合がしっかりしていることが前提ですが、区分マンションの全体の修繕を誰かにお任せしたい人やほったらかしにしたい人です。特に新築に近い区分マンションは、メンテナンスの必要も余りない為、高給取りで時間のない、医者や弁護士、パイロットなどのような人が適しているかもしれません。

新築区分マンションで1億円、2億円と区分マンションが2,3000万円のものを幾つも購入するのも、このような職業の方が多いです。

また、中古区分マンション投資は、修繕積立金や管理費がかかるため、キャッシュフロー収入というより、インカムゲイン狙いの投資法に近い投資です。また、キャッシュフローは必要ないが、老後資金構築のために投資する人です。

近年インフレーションが騒がれていますが、都内のマンションは少なくとも多くの区分マンションが値上がりしています。

まとめ

いかがでしたでしょうか?不動産投資と言っても投資法は様々です。その中で、区分マンション投資はポピュラーな投資法です。

今回お話ししたポイントです。

  • 中古区分投資に向いている人は、マンションの値上がりを期待する人や、老後の資産形成の人。
  • 新築区分マンションに向いている人は、高給取りで忙しい人、ほったらかし投資したい人。

です。

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