不動産投資による賃貸経営。大家さんのリスク管理

鹿1

石井さんは不動産投資をしていますが、どんなリスクやリターンがあるかご存じですよね。

はい、不動産投資歴は長い方なので、色々なリスクに見舞われました。

石井

今回はリターンだけに注目される不動産投資、リスクも最初から認知することは大切な為、解説していきます。

石井

不動産投資のリスク

通常、不動産投資というと購入、運用して売却がメインになります。この中で投資家本人は、購入と売却にはかなり熱を入れて介入します。しかし運用期間中は意外と運用益以外は管理会社任せという方が散見されます。運用期間中とは賃貸借期間です。

もっと具体的にいうと、購入価格・運用益（インカムゲイン）・売却益（キャピタルゲイン）には着目しますが、＜賃貸借契約について＞は管理会社任せが多いということになります。

勿論、ご自分でしっかり管理している方も多いです。しかし、比較的新しい物件を購入する方は、管理会社に任せていれば大丈夫、または、管理している時間がないという方は、管理会社に任せている方も多いのは確かです。

不動産投資は＜投資家であると同時に大家さん＞になるのです。管理会社に委託していても自主管理でもサブリースであっても大家さんなのです。このとき大家さんとして最低限知っておくべきこと、注意点を認識することは重要です。

なぜならば多くの法改正があること、管理会社といえども100％全て解決できるとは限らないからです。今回は意外と大家さんが気付いていない・知らない賃貸経営のリスク管理について解説致します。

2020年民法改正です。以下は個人が連帯保証人の場合です。

極度額設定：保証人の保証額について以前は無制限でしたが、現在は極度額が定められます。つまり保証人への請求額に限度が設けられます。
元本確定：例えば賃借人が孤独死して2か月後に発見。以前は家賃滞納額・特殊な原状回復費用・その他費用を保証人に請求出来ました。現在は賃借人が死亡した時点迄の費用のみを請求できることになります。つまり死亡時点で債務の元本が確定されるといことです。

一方保証会社を利用する場合は、こういった制限はなく保証契約に沿って保証されます。連帯保証人による賃貸借契約は、保証会社の利用も併せて検討する必要があります。

もし賃借人から保証料の領収が難しいときは、保険代わりの経費という観点で大家さんが自ら出費することも検討余地はあります。

以前は原状回復費用の請求は、通説や判例を基にして賃貸借契約で特約を結んでいました。現在はこれが正式に法律の条文に載っています。簡単にいいますと、原状回復費用の請求範囲が明確となり以前の観点より狭くなっている傾向です。

自殺等があったいわゆる事故物件の告知について、昨年初めて国土交通省よりガイドラインが公表されました（居住用不動産）。売買と賃貸両方が公表されており、不動産を購入する人、部屋を借りる人への告知についてです。

つまり不動産投資家は両方とも関与します。一定の要件に当てはまると告知する必要が出ます。これはガイドラインではありますが、実質的に遵守するべき事項です。売買と賃貸借では要件が異なります。

以前は子が遠方の大学進学に際し、親が子の為に賃貸借契約を締結していました。現在は18歳以上であれば高校生でも単独で契約を結ぶことができます。これは非常にナーバスな契約になると予想されます。丁寧な説明で契約内容の理解を得ることが必要です。

大家さんがもし認知症になったら契約が結べません。なぜならば署名・捺印をしても無効だからです。これについては色々な対策方法がありますが、認知症になる前に対策するということがポイントです。対策は後見人制度などを利用する事です。

最近増えているおひとり様。例えばご高齢者。もし孤独死したらどうしよう・・という不安はあります。これについて２点です。

賃借人加入の火災保険・保証会社の契約・大家さんが物件に掛ける火災保険。これらには　孤独死や事故死した場合に対応する各種費用を填補する特約があります。特殊清掃費用・空室期間賃料・減額賃料等の補償です。検討する価値はあります。
残置物の処理や契約解除は勝手にはできません。これに関し国土交通省よりガイドラインが出ております。各場面におけるモデル契約条項をありますので一度目を通してみましょう。
法改正については上記以外にも様々ありますが、万が一のときは運用益に影響を及ぼします。全て管理会社任せではなく、よく確認・打ち合わせをすることが投資リスク管理となります。

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