素人会社員でもできる、トランクルームの経営方法1(一般編)

鹿1

最近、トランクルームが増えています。トランクルームの経営指南のコンサルティング会社も、ちらほら見つかるけど、どうやって経営するんだろう。

私もトランクルーム経営をしていますが、満室経営できています。もちろん、空室になってしまうこともありますが、ほぼ満室状態です。今回は、私が会社員時代から経営していた、トランクルームに関して経営の詳細をお伝えしていきます。

石井

　トランクルームの運営は、会社員でも意外に簡単にできてしまいます。トランクルームは、トランクルームの部屋の賃貸や購入、部屋作り、集客、契約、運営・管理が主な仕事です。今回は第一弾として、トランクルームがいかに会社員に向いているか、どのような店舗をどこで購入するか等、説明していきたいと思います。今回は第一弾ということもあり、一般的な説明に留めます。詳細は、次回以降に、トランクルームの立ち上げや、運営・管理の方法もシリーズ化して述べていきます。

今回のポイントはこちらです。

トランクルーム経営は、トランクルームの管理・運営会社が増えてきて、会社員に向いている。
楽街や健美家などの不動産投資ポータルサイトにも、トランクルームの売却情報は載っている。
トランクルームの経営は1階の店舗が良い。また、2階以上はエレベータは必要。

です。

トランクルームの作り方は連載化しています。宜しければこちらのサイトもご覧ください。

１．素人会社員でもできる、トランクルームの経営(一般編)

２．トランクルーム投資で、失敗しない為の作り方(土地の選定やフランチャイズの利用)

３．レンタル収納の経営方法(設備で必要なものやライバル調査)

４．サラリーマンがトランクルームを経営する(設備・集客初編)

５．サラリーマンが経営する、レンタル収納の作り方(ポータルサイトと集客編)

６．会社員が経営する、レンタル収納の作り方(集客や管理・運営編)

トランクルーム経営は会社員に向いている

トランクルーム経営が会社員に向いている３つの理由

運営管理を任せられるサービスが出てきた
クレームが少なく、本業への影響がわずか
ポータルサイトなどでも売買しているので、簡単に経営が始めれる

トランクルーム経営は、私が会社員時代からしていたように、会社員でも十分に経営できてしまいます。アパート・マンションの不動産投資に比べると、ライバルが少ないです。しかし、一方で、管理・運営する会社も少ない為、経営方法が一般的に広がっていないのも確かです。しかし、少ないといっても、アパート・マンション経営の管理会社より、少ないだけで十分に管理・運営してる会社はあります。

　また、最近ではトランクルーム経営の指南をしている、コンサルティング会社が増えてきました。法人向けも個人向けの会社もあります。私が会社員時代から経営してきたように、トランクルーム運営は意外にも簡単にできてしまいます。何故なら、一度集客ができてしまうと、通常のアパートマンション経営よりもクレームが少ない為です。その為、集客ができて満室状態を保てると、賃貸収入の銀行振り込みの確認が主な仕事になり、月1回の確認で済むことが多いです。

会社員の時間短縮方法。お勧めポータルサイトはどこ？

　トランクルームは、楽街や健美家などの不動産投資のポータルサイトで売っていることもあります。また、アットホームや、スーモなどにも情報が載っている場合がありますが、一般的には前者のポータルサイトに載っている可能性の方が高いでしょう。購入することで、トランクルームを1から全て自分で立ち上げる必要もなくなり、また、最初から入居者がついている可能性があるため、かなりのアドバンテージになります。

　一般的にオーナーが手放してしまうのは、(満室でないため)経営の収支が出ていない、収支は出ているけど、大きな物件にトライしたい、管理が面倒だからやめてしまう。など理由は様々です。プラスの理由でトランクルームを売却しているのであれば良いのですが、マイナスの理由で売却している場合、間違って購入してしまうと立て直しが非常に困難になってきてしまいます。

　その為、購入するにしても、ある程度、トランクルームの経営を見えるようになってからの購入をお勧めします。今回のシリーズでは、バイク駐車場や、トランクルームを運営7年間運営してきた私の経営方法を示していきたいと思います。その為、次回以降の記事を参考にしながら、購入や見送りの判断をしても良いと思います。

トランクルームに適した、区分店舗選択方法

　さて、今回はトランクルームのマニュアル記事を作成していきます。その際に、物件の賃貸や購入は必要です。先述したポータルサイトでの購入をするにも、全ての方法がわかっていれば、購入する際の目安にもなります。

　トランクルームを運営するのに、室内型のトランクルームであれば、区分マンションの一室で店舗型や事務所型の部屋が必要になってきます。また、トランクルームを運営するには、賃貸の場合は、賃貸人に届け出が必要になるため、トランクルームの運営が可能か否かは十分に調査しなければなりません。その為には、賃貸にするにも購入するにも、その区分の一室が、トランクルームを運営しても良いかオーナーや管理組合に調査しておくべきです。

　また、トランクルームは主に1階に店舗を借りて運営することが多いです。2階以上でも運営しているトランクルームは多くありますが、一般的に1階のトランクルームより2階の部屋の方が、安い値段で貸し出しているのが一般的です。その為、2階で部屋を賃貸や購入する場合は、1階のものより家賃を安く借りなければ収益が上がりずらいです。また、2階以上になるとエレベータは必要な条件になると思います。収益の話は、シリーズ化の前半で述べていきますが平米数単価で見積もり、収益化した時に、キャッシュフローが出るか、利益が出るかなど精査していかなければなりません。

＊キャッシュフロー・・・会社にキャッシュ（現金など）が入ってくることを「キャッシュ・イン」、キャッシュが出ていくことを「キャッシュ・アウト」といいます。そして、「キャッシュ・フロー」とは、キャッシュ・インからキャッシュ・アウトを差し引いた収支のことをいいます。